尘埃落定！长沙这个小区210个地面停车位归业主所有！

小区地面停车位所有权到底属于谁？

为了这个问题，

长沙一小区业主委员会和开发商

“死磕”到底，

前后历经三次判决。

近日，

这场210个地面停车位的争夺大战

终于尘埃落定。

基本案情

长沙市开福区某小区2008 年通过验收交房，《建设工程规划许可证》附图载明，小区规划地下停车464辆，地面停车210辆，居住户数931户。

2016年9月，小区成立了业主委员会，与原开发商签订的物业管理公司终止合作，并于2017 年6月与新的物业管理有限公司签订物业服务合同。双方还约定，小区公共收益收入包括地面停车费，由业委会、物业管理公司各占 50%。

2017年10月，开发公司突然向物业管理公司出具工作联系函，要求对方将2017年8-10月代收的地面停车费支付给开发公司，以后还要按月支付。

双方争执不下。

2019年，开发公司将业委会诉至长沙市开福区人民法院。

Round 1一审 / 车位归开发商所有

开福区人民法院认为，根据开发公司在出售房屋时与买受人签订的长沙市商品房买卖合同明确约定“本小区以下未列入分面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：……2、室外地面停车位；”故案涉车位属开发公司所有。考虑临时停车情况及保管服务费的收费标准，酌定业委会、物业管理公司向开发公司支付车位2017年8月至11月的租赁费26280元。

Round 2二审 / 车位归业主共有

业委会不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。

委会

根据业委会从长沙市自然资源和规划局调取的长沙商品房国有土地使用权宗地面积按户分摊计算表，地面停车位占用的面积已经被全体业主分摊，因此权益应当属于全体业主共同享有。

开发公司

不论是《商品房买卖合同》《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》等相关协议都已经确定上述规划停车位归开发公司所有，各业主所购房屋的分摊范围仅限于所在楼栋墙体面积范围之内，不包括案涉的地面停车位。

2020年8月4日，长沙中院二审中向长沙市自然资源和规划局发了函征询意见，包括案涉小区地面停车位被规划为车位的依据、案涉小区规划中的地面停车位是否纳入业主的土地使用权分摊面积、案涉小区绿地面积与地上停车位面积有无重合等问题。

长沙中院二审审理认为，案涉车位是地面停车位，不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，其本质上属于土地使用权。即使开发公司在建造案涉小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但依据规定，小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。

此外，根据长沙市自然资源和规划局的复函，"小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积；小区地面停车位均为绿化停车位，根据技术规定绿化停车位面积按40%折算后计入绿地面积"，不符合上述商品房买卖同约定的情形。故开发公司认为凭上述合同条款的约定判定地面停车位权属的理由不能成立，法院不予支持。

综上，业委会的上诉请求成立，予以支持。

Round 3再审 / 驳回开发商诉求

开发公司不服，向湖南省高级人民法院提起再审。

法院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。诉争地面停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。根据上述法律规定，诉争地面停车位应属于业主共有。

因此，开发公司再审关于诉争210个地面规划停车位归其所有的主张缺乏证据佐证和法律依据，依法不予支持。

业委会主任张女士收到的湖南省高级人民法院《民事裁定书》

湖南高院审监二庭员额法官 欧阳卓

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

具体到本案中，由于该案发生在民法典实施之前，故援引《中华人民共和国物权法》的相关规定。根据长沙市自然资源和规划局的复函，涉案地面停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积且均为绿化停车位，即该地面停车位系占用业主共有的绿地用于停放汽车的车位，所以涉案地面停车位应属于小区业主共有。

虽然开发商与业主签订的长沙市商品房买卖合同约定室外地面停车位归开发商所有，但是上述格式条款是在业主对地面停车位是否已纳入业主土地使用权分摊面积等信息了解不全面、不充分的情况下签订的，并且格式条款排除了业主对地面停车位享有共有权的主要权利，严重损害了业主的合法权益，依法应属无效条款。因此，对双方在长沙市商品房买卖合同中约定室外地面停车位归开发商所有的格式条款依法不予支持。

对于小区地面停车位权属的认定，应当重点考量以下几个因素来判定，而不能机械地拘泥于开发商与业主签订的商品房买卖合同中的格式条款来判定：

1.小区地面停车位能否办理独立产权；

2.小区地面停车位是否纳入业主的土地使用权分摊面积；

3.小区地面停车位是否系占用共有的道路、绿地或者其他场地而形成。

在充分查清上述提示内容的情况下，依据相关法律规定，公平合理地划定全体业主、单个业主及开发商的权属范围，依法维护好三方合法权益。

来源：湖南高院审监二庭